Défaillances hypothécaires commerciaux menacent système: Overseer

Par Ronald D. Orol, MarketWatch

WASHINGTON (Dow Jones) - Au cours des prochaines années, une vague de Commercial Real-échecs de prêt immobilier pourrait menacer le système financier américain, et dans le pire des scénarios, des centaines de travaux communautaires, et les banques de taille moyenne pourrait faire face à l'insolvabilité, un groupe de surveillance du Congrès a déclaré jeudi.

Selon un rapport du Groupe de surveillance du Congrès, un groupe de surveillance pour une banque de 700 milliards de dollars plan de sauvetage, environ 1,4 billions de dollars de prêts commerciaux de l'immobilier atteindront la fin de leur mandat entre 2010 et 2014, dont près de la moitié sont aujourd'hui sous l'eau (qui est, l'emprunteur doit plus que la propriété sous-jacente est actuellement d'une valeur).

Le rapport ajoute que les pertes découlant des prêts commerciaux peuvent aller aussi haut que 200 milliards de dollars à 300 milliards de dollars.

En conséquence, elle a dit, les banques qui souffrent des pertes ou sont découragés par l'avenir économique pourrait devenir encore plus réticentes à prêter, ce qui pourrait réduire l'accès au crédit pour les entreprises et familles de plus, l'accélération d'un cycle économique négatif.

"Le Groupe de contrôle du Congrès est profondément préoccupé de ce que les pertes sur prêts commerciaux pourraient mettre en péril la stabilité de nombreuses banques, en particulier de la nation de taille moyenne et les petites banques, et que les dommages se propage au-delà des différentes banques, qu'elle contribuera à la faiblesse prolongée tout au long de l'économie», dit le rapport, qui a été approuvé à l'unanimité par les cinq membres de la COP.

Le panneau de contrôle ont par ailleurs exhorté les régulateurs bancaires de jeter un regard plus approfondi au cours de laquelle les banques elles décident de se détendre.

«La [COP] est clair que le gouvernement ne peut et ne devrait pas garder toutes les banques à flot. Mais il ne faut fermer les yeux sur les dangers de faillites bancaires inutiles et leur impact sur les collectivités», indique le rapport.

Les membres de la Conférence des Parties a déclaré que toutes les banques ne devraient être traités de la même manière quand il s'agit de reconnaître des pertes. Le panel a fait valoir que les banques dont les portefeuilles sont faibles à travers le conseil d'administration devrait être forcé de reconnaître toutes les pertes.

Pendant ce temps, les banques qui ont financé des projets seuls les plus forts et exploité avec prudence, et à des banques commerciales portefeuilles immobiliers qui ont affaibli, mais sont encore largement basée sur créances douteuses, devrait être traitée avec plus de soin et ne devrait pas être forcé de reconnaître toutes les pertes potentielles immédiatement.

Ayant ce groupe soit contraint de reconnaître immédiatement les pertes potentielles pourraient créer un «auto-prophétie qui se réalise", dit le rapport, que la vente d'immobilier commercial au feu des prix de ventes pourraient chuter la valeur des propriétés encore relativement forte.

"Prix de l'immobilier seraient rejetés en dessous des valeurs réelles à long terme, en poussant le secteur commercial de l'immobilier dans ce qu'on a appelé une bulle négative - ne pas forcer les banques sont plus seulement dans une région particulière en cas d'insolvabilité peut-être inutile, mais ayant des effets d'entraînement à travers les marchés plus vastes pour l'immobilier commercial ", selon le rapport.

Le rapport comprend également un bref résumé de l'état du programme du Trésor de disposer des bons de souscription acquis dans le cadre de son Troubled Asset Relief Program.

La Conférence des Parties prévue des recettes provenant de la vente ou aux enchères des bons de souscription - ceux qui sont vendus ou mis aux enchères et celles encore à se débarrasser - s'élèvera à 9,3 milliards de dollars.

Ronald D. Orol est journaliste MarketWatch, basé à Washington.



http://www.marketwatch.com/story/commercial-loan-losses-could-threaten-system-cop-2010-02-11

Entre 2010 et 2014, 1400 milliards de crédits immobiliers commerciaux devront trouver un refinancement, mais la moitié de ces emprunts sont d’un montant supérieur à la valeur actuelle du bien, avertit la Commission de Contrôle du Congrès américain, qui s’attend à une nouvelle vague de défaillances, pouvant provoquer de 200 à 300 milliards de pertes supplémentaires, principalement pour les petites banques régionales qui sont très présentes dans ce type d’opérations.

Volume de crédits immobilier en retard ou en défaut de paiement

Congressional Oversight Panel, résumé du rapport de février 2010 - extrait

Durant les années qui viennent, une vague de défaillances dans les crédits immobilier commerciaux pourrait menacer le système financier déjà affaibli des Etats-Unis. Le Congressional Oversight Panel (Commission de Contrôle du Congrès) est profondément inquiet du fait que les pertes sur les crédits commerciaux pourraient mettre en péril la stabilité de nombreuses banques, en particulier les établissements de taille moyenne ou de petite taille, et que ces dommages, se propageant au-delà des banques, contribuent à la faiblesse prolongée de l’économie.

Les crédits immobiliers commerciaux sont souscrits par les développeurs pour acheter, construire, et entretenir des biens tels que les centres commerciaux, bureaux, hôtels et appartements. Ces prêts ont des durées de trois à dix ans, mais les paiements mensuels ne sont pas prévus pour rembourser la totalité du prêt sur cette période. À la fin de la durée initiale, le solde de l’emprunt reste dû, et l’emprunteur doit souscrire un nouveau crédit pour financer son droit de propriété. Les banques et les autres créditeurs des biens commerciaux feront face à deux risques principaux : (1) L’emprunteur pourra ne pas être en mesure de régler les intérêts et le principal pendant la durée du prêt, et (2) l’emprunteur pourra ne pas être en mesure d’obtenir de refinancement lorsque le prêt arrive à son terme. Dans les deux cas, le prêt sera en défaut et la propriété sera saisie.

Entre 2010 et 2014, environ 1 400 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à leur terme. Près de la moitié sont actuellement « sous l’eau » - c’est-à-dire que l’emprunteur doit plus que la valeur actuelle de la propriété financée par l’emprunt. La valeur des biens commerciaux a baissé de plus de 40 pour cent depuis le début de 2007. La forte pression à la baisse sur la valeur des biens résulte de l’augmentation du taux d’inoccupation, qui atteint aujourd’hui huit pour cent pour les immeubles d’habitation et 18 pour cent pour les immeubles de bureaux, et de la baisse des loyers, qui ont diminué de 40 pour cent pour les bureaux et de 33 pour cent pour les magasins.

Calendrier des échéances d’emprunts

Les pertes les plus importantes sur les crédits immobiliers commerciaux sont prévues pour 2011 et au-delà. Les pertes des banques pouvaient atteindre 200 à 300 milliards de dollars. Les tests de stress effectués l’an dernier pour 19 grandes institutions financières sur leurs réserves en capital ne portaient pas au-delà de la fin 2010.

Plus significatif encore, les petites et moyennes banques n’ont jamais été soumises à aucune étude comparable à celle des tests de stress, bien que ces établissement soient proportionnellement encore plus exposés que leurs homologues plus importants aux pertes sur les crédits immobilier commerciaux.
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Répartition des créances sur l’immobilier commercial

Une vague importante de défauts de paiement sur les créances hypothécaires commerciales provoquerait des dommages économiques qui pourraient avoir un impact sur les conditions d’existence de presque tous les américains. Des complexes de bureaux, des hôtels, et des magasins de détail vides pourraient se traduire directement par des pertes d’emplois. Les saisies sur les immeubles d’habitation pourraient jeter des familles hors de leur foyer, même si elles n’ont jamais manqué un seul paiement de loyer.

Les banques qui subissent des pertes ou redoutent cette perspective pourraient devenir encore plus réticentes à accorder des crédits, ce qui pourrait à son tour réduire encore l’accès au crédit pour encore plus d’entreprises et de ménages, accélérant ainsi un cycle économique négatif.


Publication originale Congressional Oversight Panel,, traduction Contre Info