La dépendance fiscale croissante du marché immobilier français, par Isabelle Rey-Lefebvre - LE MONDE | 07.01.10 | 13h20

Dans la loi de finances pour 2010, promulguée le 30 décembre 2009, le Parlement a reconduit presque à l'identique les mesures fiscales de soutien au marché immobilier. Les parlementaires sont donc allés contre la volonté du gouvernement d'alléger ces mesures, pour des problèmes de coût, et, surtout, de les "verdir", c'est-à-dire de conditionner leur bénéfice à des exigences de performances thermiques des logements achetés. Huit dispositifs fiscaux ponctionnent ainsi au budget de l'Etat 10,7 milliards d'euros, soit un tiers de l'effort national en faveur du logement.

Parmi les dispositifs les plus chers et controversés figure la déduction des intérêts d'emprunts, plus justement le crédit d'impôt, accordée aux acheteurs de leur résidence principale, une promesse du candidat Sarkozy mise en oeuvre par la loi Tepa (21 août 2007). Elle a, en 2008, profité à 376 000 ménages, pour 249 millions d'euros, un coût qui est passé à 1,05 milliard d'euros, en 2009, et devrait atteindre 1,5 milliard d'euros en 2010.

Cette mesure est présentée comme une aide à l'accession à la propriété alors qu'elle s'adresse à tous les ménages, même déjà propriétaires, d'où sa cherté. Le rapport parlementaire évaluant l'efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l'amélioration de l'offre de logements, annexé à la loi de finances 2010, estime qu'il "apparaît difficile de mesurer, dans ce contexte (de crise) l'effet dynamique de ce crédit d'impôt" qui consent un avantage de 6 800 euros par ménage.

Le prêt à taux zéro (PTZ), très similaire dans son principe mais dont le mécanisme met à la disposition immédiate des accédants une somme d'argent qu'ils rembourseront à taux nul, est plus pertinent. Il est accordé aux seuls primo-accédants à revenus plafonnés et son montant a, dans le cadre du plan de relance, été doublé pour l'achat d'un logement neuf, en 2009, et, grâce à la nouvelle loi de finances, prolongé jusqu'au 30 juin 2010. Il a été distribué à environ 210 000 ménages, en 2009, pour un coût de 650 millions d'euros (900 millions en 2010). Le même rapport juge l'outil "particulièrement bien adapté à l'objectif de solvabilisation des ménages à revenu modeste". Selon le rapport de la loi de finances rédigé par Gilles Carrez, "plus de 80 % des bénéficiaires sont des employés (32,1 %), des ouvriers (27,8 %), des professions intermédiaires (21,2 %), et 43 % sont des familles de trois personnes ou plus". Le PTZ coûte à l'Etat entre 3 000 et 8 000 euros par emprunteur.

La dépense est bien modeste en regard de celle consacrée à l'investissement locatif. Les dispositifs Périssol, Besson, Robien et Borloo ont, en 2008, grevé le budget de l'Etat de 490 millions d'euros, pour 475 000 bénéficiaires, et de 605 millions d'euros, en 2009. L'aide fiscale à un logement Robien de trois pièces et 65 mètres carrés s'élève à environ 16 000 euros. Le rapport trouve ce moyen "efficace pour susciter le supplément de production de logements neufs, favoriser l'augmentation de l'offre de logements locatifs", mais considère "qu'il ne contribue, en revanche, pas à la production de logements à loyer modéré". Les effets escomptés sont "très contrastés selon les situations locales (...) conduisant des investisseurs à des déconvenues, en raison des difficultés de location".

Le dernier-né de ces dispositifs, baptisé Scellier du nom du parlementaire auteur de l'amendement, crève carrément les plafonds. La seule génération des 51 000 logements Scellier et Scellier intermédiaire, créés en 2009, coûtera à l'Etat 2,8 milliards d'euros, en valeur actualisée, sur la période 2010-2025, soit environ 60 000 euros par logement.

Devant une telle facture, le gouvernement a cherché, en vain, à limiter les dégâts, en favorisant les logements basse consommation, ce qui aurait permis de susciter une offre dans ce domaine. Les parlementaires en ont décidé différemment, au prétexte que les professionnels ne sont pas prêts et par peur de casser la machine à produire des logements. Le comble est atteint par la réduction d'impôt Bouvard pour les résidences de tourisme, dont les acheteurs se voient théoriquement offrir par l'Etat 25 % du prix.

Depuis 1984, et les premiers avantages à l'investissement locatif, les promoteurs ne peuvent décidément plus se passer d'adjuvants fiscaux, en doses de plus en plus fortes, pour vendre leurs programmes. Les premières années, les ventes aux investisseurs ne dépassaient pas 15 % à 20 % de la production, tandis qu'elles vont au-delà de 50 %, aujourd'hui. Et la qualité technique et environnementale n'est pas au rendez-vous, puisque Gilles Carrez estime que 20 % des logements Robien-Scellier ne remplissent même pas les exigences de la réglementation thermique, en vigueur depuis 2005. On produit donc des logements trop chers pour les locataires, pas toujours bien situés et en totale contradiction avec les objectifs fixés par le Grenelle de l'environnement.

Ce soutien artificiel au marché a, en outre, cassé le mouvement de baisse des prix des terrains, entamé en 2008, qui aurait permis d'abaisser le coût final des logements, pour les accédants comme pour les investisseurs, ce qui est, finalement, la meilleure aide au logement et la plus économe pour les ménages comme pour l'Etat.